“首先，我们小区在上海人眼里不算静安区■◆★★◆★，属于彭浦新村，是老闸北★■，这也是性价比高的主要原因之一，说么是静安■★★◆■，但和老静安还是有点差距的★★■，我们都出中环了。但是周边各种还是比较方便的■■◆★◆◆，去市区很多地方都挺近，算是一个优势■◆◆。我们小区流动性一直挺好的，也不是这几年的事，就一直都挺好的■◆。我们是‘美丽家园★◆◆’小区的示范单位，可能和边上其他老小区相比改造的稍微好一点吧。”谢先生告诉我们■■■◆★，这几年共康四村价格其实跌了很多，尤其是2024年明显下跌，■■◆◆■★“主要还是实惠。■★”

　　贝贝在2025年买入“老破小”■■★，原因是因为她不准备结婚了■■◆★★★，“我已经35岁了，算是大龄剩女了，至今也没有找到合适的对象★■◆，所以我拿父母原本准备的‘嫁妆◆■■’买了一套杨浦‘老破小■■■◆★★’，首先是我一个人住不需要太大，其次是市区热闹人多，各种配套都齐，出门溜达一下啥都有■■◆，看病上班全部都很方便，这给我很大的安全感。★■★■■”

　　从历史数据来看■◆■，2017年至今，一手房成交套数占上海一二手房整体规模的24.62%，除了2022年至2023年受“三价就低◆★◆■”及一手房集中供应等影响，一手房成交套数占比有所回升之外，其余基本都在25%以内。

　　这说明上海二手房成交开始出现两头趋势，一方面较高总价成交占比上升，另外一方面则是200万以下低价房源成交占比提升◆■◆★★◆。这也与近年来整体市场房价下行有较高关联度凯发手机登录安卓版下载。

　　祥和王宫所处普陀区周边的土地价格■◆■，每亩在4000万元至4500万元，且为3左右的容积率◆■■■。而‘祥和王宫’别墅每栋占地面积1■◆■★★◆.5亩左右，且为低容积率★★◆，其每栋别墅的土地价格至少是4000万元以上。同时◆★★★■★，‘祥和王宫■◆◆’超高的附赠价值■◆★◆，如赠送室外花园，赠送超高的有使用价值的地下室面积等等，塑造出真正意义上的市区独栋别墅的珍稀价值。

　　从面积段来看◆■◆★■■，2017年至今上海二手房总成交中小于90平方米的房源占比约70%。细分到不同面积段来看，70平方米以下的占约40%，50平方米以下的占约18%。

　　CRIC数据显示，2017年至今◆◆◆★■★，上海一二手房成交套数的比值一直在1:3左右◆■，也就是说每卖1套一手房就有3套二手房成交■■◆。从成交套数来看，二手房占据绝大多数。与此同时，虽然一手房经常出现较高成交价格，但上海二手房套均总价一直在300多万元/套，2025年一季度上海二手房套均总价为352★★.56万元/套■◆★。

　　可以相信★★◆，当真如副中心的发展成熟以后，◆◆◆◆“祥和王宫★◆■◆”所展现的，必将是一种“更摩登、更情调”的集购物、娱乐■◆■◆★、美食、体验、旅游■★■◆◆◆、酒店、商务办公、会议、展览■◆、居住等功能于一体的超现代城市生活。

　　聚焦到二手房来看，上海总价500万元/套以下的成交占80%以上■★◆；300万元/套以下的成交占比在60%以上；总价200万元/套以下的成交占30%以上。且2024年至今总价500万元/套以下的成交占呈下降趋势，总价200万元/套的占比有一定的上升趋势。

　　上海的房地产市场较为成熟◆■■■，一直以来市场成交以二手房为绝对主力■★■◆，新房成交规模占比一直都在30%左右★■■■★◆。

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　　2025年前3月上海二手房成交中50平方米以下房源占约16.57%，也就是说2025年至今每卖出6套二手房，就有1套为50平方米以下的◆★◆★◆“老破小”。

　　这一数据与很多网络上的信息以及对上海市场不太了解的网友们的“直觉”有较大差距★■，对很多非房地产行业且不太了解上海市场的普通人来说，上海似乎◆★“遍地豪宅”“动辄千万起”★★■★■“一个卫生间都买不起”……

　　别墅，在常人的第一反应中，总给人以远离尘世的喧嚣、豪华尊贵的感觉。当人们厌倦都市生活的时候，郊区别墅成为主流。提到上海别墅，大多数人的第一反应是佘山◆■★、浦东、徐泾等等……但，目前的趋势似乎有所转变★★★■：一部分别墅购买者★★■★■，既向往私享低密的别墅生活形态，又想享有城市的便利，靠近远离城市的圈层★◆★■。因此◆◆★■★■“城市别墅”的价值，似乎可以进一步评估。

　　“祥和王宫”珍稀绝版的别墅共有6种户型，主力户型（570-590）占地面积1.5亩左右。独栋别墅面积在384-590平方米，赠送243至368平方米地下室；特价在7380万左右。其中9号楼为顶级楼王，面积在1560平方米★◆★◆，赠送820平方米地下室◆◆★★。整个小区采用人车分流，独具风情的地下空间迎候每一位业主回到温馨的家园，并确保每户至少有两个以上私享停车位。

　　当我们集中到上海核心区域（静安、普陀、杨浦、黄浦、虹口、长宁、徐汇）之后，建筑年代及房源面积出现明显变化。

　　项目占地面积2.7631万平方，建面1.9万平方；绿化率高达49%，纯独栋别墅社区，项目仅仅20栋的珍品别墅◆■◆，以17世纪法国宫邑为原型◆★■◆■，彰显新古典主义建筑的恢弘气度和不凡格局■★■，并以法国古典式园林为原状，塑造出绿叶茂盛的生态生活环境。是收藏者独一无二的身份象征，是珍藏者亘世久远的传世之宝，其价值亦是无法估量的■■★。

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　　除中远两湾城之外，大部分建筑年代都在1990年前后，套均面积也在50平方米左右◆◆★■。上海外环内大部分■◆■■■“老破小★★◆■◆■”都呈现这样的特征。

　　CRIC数据显示，2017年至今上海一手房套均成交总价大多在600万以上■◆◆◆，其中2025年前3月价格最高，套均总价956.17万元/套。上海的新房市场受供应结构影响较大★■◆★★，2024年至今高端项目集中入市，其中不乏多个核心区域风貌别墅项目，因此推动了整体一手房市场的套均总价■◆◆。但从成交套数来看★★◆◆◆◆，与上海一二手房整体成交相比，数量极少。

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　　项目在商业配套方面地处中环，11号线号线（规划中）、各路公交串行；中环、南北高架■★、沪嘉高速、S5环绕★■◆★■■；30分钟辐射上海各大市中心商圈◆★★■★；北临“智富名品城★■◆★◆■”、西南紧靠“桃浦科技智慧城◆◆”；大型公共绿地近在咫尺；各类成熟和规划中的大型商业、娱乐★◆、餐饮、酒店、医疗、教育、产业园等密布包围★★■◆◆■。区域商业价值保障，居住生活品质保证★■，是名副其实而绝版珍贵的城市独栋别墅。

　　在◆★★■◆“限墅令”颁布之后，每一栋有天有地的别墅产品都已成为了绝版珍藏，而能够在市区内拥有一栋绝版珍藏的别墅产品■★◆★★◆，更是难能可贵的。因此★◆◆★■◆，可以肯定地说，项目在未来必然是整个区域中独一无二的标杆楼盘典范。

　　在“上海2035”的总目标下，将上海建设成全球科创中心◆■★◆。桃浦板块作为上海中心城区现存最大的可集中连片开发的区域★◆★，桃浦定位“国际创新城”，规划能级是相当高的，仅商办规划209万方，体量超过前滩。以桃浦智创城、中以（上海）创新园建设为抓手，努力打造中心城区转型升级的示范区，上海科创中心的重要承载区。

　　从成交价格来看，2017年至今上海二手房套均成交总价都在300多万，其中2025年前3月价格最高■■，套均总价352.56万元。

　　价值越高的东西越矜贵★■★，别墅也不例外。土地稀缺，拥有别墅即拥有土地。目前■★，在不可再生的市区◆◆，城市当中的别墅相当于拥有城市的藏品，价值有增无减。尤其在当前疫情下价值更是飙升■■■◆★，城市别墅便成为藏品★■◆。而像祥和王宫这种中环以内的纯独栋别墅更可谓少之又少。

　　谢先生家住共康四村★◆◆，他家小区在★◆★★◆“上海核心七区2024年二手房成交TOP10”中排第三，达142套。

　　以谢先生家共康四村为例，目前一套53平方米左右的一居室整租价格约3500元/月◆◆★◆★，成交价为182.41万元/套，租金回报率达2.3%，已超过四大行定期存款利率。

　　一个宜居、宜创、宜业的绿色生态居住区正在冉冉升起。而祥和别墅无疑是这个潜力巨大板块里最耀眼的明珠。

　　桃浦智创城已经获得“三星级上海市绿色生态城区试点”称号◆■★，获得★■■★★“国家三星级绿色生态城区规划设计标识”授牌。

　　现在★★★■◆◆，正是桃浦智创城版块厚积薄发的兑现时刻！2022年桃浦智创城版块两次土拍供应了4块住宅用地■★，集中在祥和别墅项目西侧700-800米范围◆★★◆■，均被多家大型房企争相竞拍◆★■■，溢价率高达9◆★★◆.46%。特别是两块纯住宅用地均以近12万的土地单价成交。桃浦板块的土地价值已经显现■◆◆，未来升值潜力巨大！

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